Также еще рекомендую для оценк и стоимости квартиры онлайн пользоваться не только ЦИАН, но и калькулятором от ДОМ.РФ
Шаг №2 Убираем погрешность при расчет онлайн калькулятором
Итак, мы получаем коридор цен с погрешностью Аж 20% !!! Что с этим делать? Давайте продолжим расчет на примере нашей 2ки Ленина 53 2 эт.
Пример
Мы получили коридор цен от 1,8 млн — 2,2 млн. Чтобы более точно определить цену на нашу квартиру, нужно учесть что ЦИАН собирает информацию по закрытым сделкам, когда закрывается объявление (там идет опрос за сколько продали в действительности) и порой кто-то не отвечает, за сколько действительно продана квартира и просто закрывает объявление на том уровне цены в рекламе, который был. Сама сделка прошла на меньшую сумму и ЦИАН этого не знает, поэтому рассчитывая коридор цен, он берет за основу не совсем корректные данные.
Поэтому нам необходимо учесть (1,8 млн — 2,2 млн.) -6%( это -108 тыс.руб), получаем новый коридор цен 1690тыс.руб — 2070тыс.руб
Далее принимаем следующее, что начальная цена 1,69тр это цена квартиры на первом этаже без балкона в обычном состоянии (без какого либо дорогого ремонта, а точнее из разряда «бабушкина»)
Введем следующие значения (они определены из практики):
а) наличие балкона +10% к начальной цене;
б) средний этаж +10% к начальной цене;
с) вместе: наличие балкона + средний этаж +15 % к цене;
Наша однушка на проспекте Ленина 53 имеет балкон и находится на втором этаже, она в простом состоянии, из разряда «бабушкина».
Итак, берем 1690 тыс.руб и прибавляем наличие балкона и средний этаж т.е +15%
Получаем 1940 тыс.руб. Вот это уже более точное значение при расчете цены на недвижимость с помощью онлайн калькулятора.
Шаг №3 Сравниваем полученный результат с реальными ценами сделок
Так как у Вас нет достоверной информации по реальным сделкам, Вам необходимо её получить, сделав несколько звонков в специализированные агентства недвижимости со следующей фразой: «Я в будущем планирую продавать квартиру, скажите, пожалуйста, реальные цены сделок по аналогичным соседним объектам за последние полгода. Только мне нужна ясная картина, ни в коем случае не завышайте цену. Сейчас я хочу узнать только это, а через полгода к Вам обращусь». После такой фразы Вам без проблем озвучат реальные цены сделок .
Есть очень важный момент!
Так как агентства недвижимости конкурируют за клиента, то есть некий риск того, что некоторые из них могут намеренно озвучить Вам большую стоимость, чтобы сыграть на Вашем доверии и тем самым взять объект в работу, закрепив право продажи за собой, на такое не поддавайтесь. Дороже объект продан не будет все равно, потеряете только силы и нервы, поругаетесь с риэлтором и сложите негативное представление о всех агентах по недвижимости. Гораздо правдивее и точнее будет самая минимальная цена из названных ( как бы странно не звучало, но это так).
Пример
Вы позвонили в три агентства, Вам обозначили, некоторые примеры (я приведу три примера своих реальных сделок по таким объектам, квартиры были проданы именно по этим ценам):
— 1ка пр-д Ухтомского17/2 8эт. 32м. с балконом в обычном состоянии — 2300тр;
— 1ка ул. Горвал 16 4эт. 31м. с балконом в обычном состоянии 2030тр;
— 1ка ул. Ленина 36 3эт. 33м. с балконом после капитального ремонта под ключ, с использованием качественных материалов, стоимость ремонта (материалы +работа) оцениваем в районе 400 тр. цена сделки -2700тыс.руб.
Теперь стоит крайне внимательно разобрать эти квартиры, а точнее нюансы во время продажи.
Пример обычной квартиры в жилом состоянии
Все эти квартиры расположены в кирпичных домах, но 1ка на Ухтомского 17 8эт. это 9ти этажный дом, с хорошим видом из окна, дом постройки 1975года.
1ка Горвал 16 4эт. это дом 1970года, окна выходят сразу на улицу Горвал, из-за этого есть минусы (шум и посредственный вид из окна ). У , казалось бы, одинаковых квартир разница в цене сделки составила 270тыс.руб.
Эти квартиры предлагались рынку, когда был дефицит предложений ( осень 2020 года). В момент моей оценки стартовой цены предложения рынку, я не видел абсолютно конкуренции, а именно: не было квартир на среднем этаже с балконом! Это позволило мне назначить более высокую стартовую цену. Более того, помимо отсутствия конкуренции на средних этажах, не было конкуренции и по квартирам с полностью капитальным ремонтом под ключ! Что позволило выявить покупателя на крайне хорошую цену на квартиру 1ка Ленина 36 3эт, которая была с довольно добротным ремонтом.
Возвращаясь к расчетной цене нашей квартиры 1940 тыс.руб, мы знаем наши очевидные плюсы(балкон и этаж), знаем, что конкуренция тоже важна. Анализируем конкурентов, смотрим как давно они «висят» на рынке, обращаем внимание на балкон/этаж/этажность/материал стен, ведь даже если один параметр отличается, то это уже влияет на оценку недвижимости.
Наша квартира практически идентична 1ке Горвал 16 4эт., у которой сделка была на цене 2030 тыс.руб. поэтому именно она и будет служить нашим самым главным ориентиром!!! Рекомендованная цена при старте в рекламе 2100 тыс.руб. У нас достаточно точно сошлись все расчеты.
Важный момент: если конкуренции по идентичным объектам практически нет, то стартовая цена в рекламе должна быть немного выше, допустим, если бы не было конкуренции и я занимался продажей 1ки Ленина 53 2эт., то стартовал бы я с цены 2200 тыс.руб, а не 2100 тыс.руб
Если рядом много похожих предложений, то стартуем с 2100 тыс.руб, а точнее даем рынку лучшее предложения, может даже дешевле всех, т.к если есть четкая картина сделок, то покупатель ВСЕГДА будет выявлен на МАКСИМАЛЬНО возможную цену.
Методы оценки недвижимости:
— сравнительный (анализ текущих предложений и реально проведенных сделок по аналогичным объектам);
— затратный (сколько стоит построить такой же объект недвижимости на момент оценки с учетом уже имеющегося износа);
— инвестиционный (жилая недвижимость должна приносить доход при долгосрочной аренде около 8-10% годовых)
Я советую воспользоваться бесплатной оценкой квартиры на моем сайте, это даст Вам реальную картину будущей сделки по покупке или продаже квартиры, дома или комнаты и убережет от всех хлопот, связанных со сделками по недвижимости. После оценки, Вы будете довольно точно понимать реальную картину и примите взрослое решение, что дальше будете делать. Весь процесс оценки занимает около часа, его делаю лично я и он Вас ни к чему не обязывает (это моя практика, это то что позволяет мне сохранять мою компетенцию).
